Необходимость совершенствования риэлтерской деятельности
Аннотация
В статье рассматриваются некоторые проблемы, выявленные при исследовании рынка риэлтерских услуг. Доказана перспективность рынка риэлтерских услуг.
Ключевые слова: рынок услуг, риэлтерские услуги, региональное развитие, тенденции развития08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности)
В современных условиях процесс диверсификации видов услуг, оказываемых специализированными организациями, актуализирует необходимость совершенствования нормативно-правовой базы риэлтерской деятельности, что противодействовало бы криминализации рынка, способствовало бы обеспечению больших прозрачности сделок, ответственности и безопасности участников рынка, росту профессионального уровня участников рынка риэлтерских услуг. Круг очерченных выше тенденций подтверждает наличие специфических особенностей риэлтерской деятельности, функционирующей на стыке юридических, экономических, маркетинговых, информационно-консалтинговых направлений. Именно этим, а также имеющимся (несмотря на наличие кризисных явлений) потенциалом роста данного вида рынка в ближайшие годы объясняется потребность в специалистах с профессиональной подготовкой, что требует определенных шагов со стороны Министерства образования и науки РФ.
Эксперты отмечают усиливающееся конкурентное давление, испытываемое малыми и средними агентствами и индивидуальными предпринимателями, со стороны крупных риэлтерских организаций, которые, как правило, представляют собой объединения более мелких. Для снижения себестоимости оказываемых услуг происходит создание холдингов, делаются попытки диверсифицировать свою деятельность, проводятся агрессивные рекламные компании. Крупные игроки осуществляют инвестирование собственных средств на рынке недвижимости и в смежных направлениях деятельности (строительство, реконструкция, перепланировка, благоустройство и т.д.).
Политика завоевания рынка средними и мелкими организациями, оказывающими риэлтерские услуги, существенно отличается от аналогичных действий крупных компаний. Так, многие из них не могут позволить себе членство в Российской Гильдии Риэлторов по причине высокого вступительного и ежегодных членских взносов. Поэтому максимальная оптимизация своей деятельности проводится за счет узколокальных действий, например, новых клиентов привлекают преимущественно по прежним сделкам или по рекомендациям прежних. Это также является мощным стимулом повышения качества оказываемых услуг и профессионального уровня своих сотрудников.
К сожалению, питательной средой и сосредоточением повышенной криминализации является частные посредники, количество которых за последние годы заметно уменьшилось, но не было сведено к нулю. Спецификой их деятельности является работа (поиск клиентов) по рекомендациям, низкие гарантии деятельности, но - меньшая степень воздействия конкуренции.
При этом риэлтер может выступать или оказывать услуги в качестве:
- агента или доверенного лица;
- брокера;
- дилера;
- посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
- организатора (менеджера) по торговле недвижимостью;
- девелопера при создании (возведении) отдельных объектов недвижимости с целью их последующей продажи или передачи в возмездное пользование;
- менеджера по доверительному управлению недвижимостью;
- консультанта по оказанию консультационных, маркетинговых и иных платных услуг, смежных с риэлтерской деятельностью на рынке недвижимости.
На современном этапе развития отечественного рынка недвижимости существование крупных организаций, специализирующихся исключительно на деятельности в области предоставления посреднических услуг на рынке недвижимости, экономически нецелесообразно. Это и рождает дискуссию о возможных видах деятельности для риэлтерской организации: это и найм недвижимости, и управление ею, и осуществление фьючерсных сделок со стоящейся жилой недвижимостью, и брокерские услуги на рынке недвижимости и некоторые другие.
В этой связи понятие риэлтера в нашей стране несколько отличается от общемирового его понимания. Если во всем мире риэлтер - это посредник при осуществлении сделки с недвижимостью, который помогает осуществить сделку купли-продажи, агентирование, дистрибуцию, комиссию и поручительство, то в нашей стране – такая узкая специализация характерна только для крупных компаний крупных мегаполисов. В провинциальных же регионах к профессиональной деятельности риэлтера относится все виды платного оказания услуг по купле-продажи и (или) приватизации жилой недвижимости.
Вместе с тем риэлтерские организации могут оказывать и такие услуги, которые не являются посредническими при купле-продаже недвижимости, но имеют отношению к самой недвижимости (например, перепланировка или редевелопмент и др.). В нашей стране на сегодняшний день это одна из самых мощных профессиональных организаций риэлтеров. В настоящее время имеется ее представительства в большинстве развитых субъектов Российской Федерации: Московская Ассоциация Гильдии Риэлторов (МАГР), Санкт-Петербурге, Ярославле, Иркутске и многих других регионах. В Ставропольском крае также имеется отделение РГР [1-2]. Из двух тысяч агентств недвижимости на московском рынке «Кодекс риэлтера» соблюдают только 250 компаний, которые являются членами Московской Ассоциации-Гильдии Риэлторов и Российской Гильдии Риэлторов. Деятельность Гильдии нацелена на формирование системы профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, реноме «риэлтера» и создание положительного общественного мнения о риэлтерской деятельности в целом. При участии Российской Гильдии Риэлторов и ее столичных представительств-ассоциаций разрабатывалось законодательство в области рынка недвижимости и правового поля риэлтерской деятельности. В частности, при их непосредственном содействии была образована система безопасных денежных расчетов - банковские сейфовые депозитарии. Благодаря Московской Ассоциации-Гильдии Риэлторов, 16 декабря российские риэлтеры обрели свой профессиональный праздник [3-4].
В Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работает несколько профессиональных союзов риэлтеров: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (АПРН), объединения риэлтерских компаний «Большая семерка», «Первая десятка», «Городская корпорация риэлторов», Балтийский союз риэлторов и домостроителей Санкт-Петербурга. Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга работает с органами государственной власти (например, договорилась с лицензионной палатой о создании аттестационной комиссии, которая будет проверять на профпригодность агентства недвижимости — в нее вошли специалисты ассоциации, Нотариальной палаты и чиновники).
Продолжает развиваться риэлтерский франчайзинг: агентствам, развивающим сеть собственных территориальных отделений, гораздо легче обеспечивать предоставление гарантированно высокого уровня надежности и качества сервиса своим клиентам.
Сегодня большинство профессиональных участников рынка недвижимости и, прежде всего, рынка риэлтерских услуг сходятся во мнении о целесообразности принятия закона о риэлтерской деятельности (возможно, и более широкого закона о недвижимости), в котором бы четко были отражены стандарты ее ведения, их права и обязанности, требования, предъявляемые к ним, а также ответственность ее участников.
Высказываются различные мнения об его сущностной стороне, но большинство экспертов считает, что в нем непременно должно найти отражение следующие вопросы [4]:
1) защита рынка от «черных» и «серых» элементов, наносящих ущерб клиентам и порочащих имидж профессиональных риэлтеров;
2) решение вопроса о лицензировании риэлтерской деятельности;
3) страхование и повышение степени ответственности клиентов и риэлтеров при совершении сделки;
4) регламентация взаимоотношений риэлтеров с продавцами и покупателями недвижимости;
5) обязательное обучение и сертификация новых профессиональных участников рынка риэлтерских услуг;
6) передача всех вопросов оформления операций с недвижимостью одному государственному органу;
7) нормативный регламент создания единой базы данных по объектам и субъектам («Положение о Всероссийском реестре брокеров и агентов») рынка недвижимости;
8) закрепление де-юре существующей де-факто риэлтерской профессии;
9) пролонгирование действия договора за определенный период времени после фактического заключения сделки.
В основу нового закона должны быть положены «Стандарты риэлтерской деятельности», закрепленные в Ростехрегулировании, а также наиболее передовые положения соответствующего законодательства стран Европы и США.
Риэлтер должен быть: общительным, понимающим, коммуникабельным, выдержанным человеком, уметь логично размышлять, систематизировать и анализировать информацию, устанавливать и развивать контакты, отношения с людьми. Риэлтер должен знать законодательство, ориентироваться в законодательной базе, документообороте. Он должен любить свою работу, быть опрятным, энергичным, незамедлительно принимать правильные решения, обладать быстрой реакцией оптимистичным и стрессоустойчивым.
Строительная компания согласно договору приобретает следующие преимущества [1-4]:
1. отпадает необходимость дополнительной организационно-управленческой и кадровой работ по формированию отдела продаж и наработки клиентской базы;
2. перманентная реклама среди заинтересованного круга потенциальных клиентов;
3.более высокий уровень профессионализма рекламной компании, а соответственно и его эффективности за счет риэлтерской организации;
4. концентрация усилий строительной организации на профильной деятельности;
5. передача функций по регистрации прав покупателя риэлтерской организации;
6. сохранение условий реализации жилой недвижимости (цена и сроки);
7. поиск потенциального покупателя на эксклюзивный объект недвижимости;
8. конфиденциальность сделок;
9. эмерджентный эффект аддитивного брендирования двух организаций: строительной и риэлтерской.
Помимо эксклюзивного договора риэлтерская организация может предложить следующие виды услуг строительной компании: 1) различные виды оценки; 2) выполнение технической документации; 3) мониторинг и консалтинг строительного рынка; 4) юридическое сопровождение отселения проживающих на территории предстоящего строительства и др.
Таким образом, обеспечение устойчивого развития рынка риэлтерских услуг в рамках сформулированных направлений обеспечит качественный рост профессионального уровня сотрудников организации, их реальной и потенциальной трудовой мобильности, усиление интеграционных процессов среди субъектов рынка риэлтерских услуг, востребованность и перспективность рынка недвижимости, являющегося реальным рычагом решения жилищных и финансовых проблем в регионе.
Литература
1. Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 мая 2002г. № 302 [Текст]// Свод законов РФ.- 2002.- №20.- Ст.1859.
2. О риэлтерской деятельности в Российской Федерации. Проект закона: Постановление Государственной Думы ФС РФ от 25 января 2001г. №1083-IIIГД [Текст]//Свод законов РФ.- 1998.- №21.- Ст.2192.
3. Положение о лицензировании риэлтерской деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996г. № 1407 [Текст]// Свод законов РФ.-1996.- №49.- Ст.5569.
4. Гарифуллин, Р.С. Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг крупного города [Текст]/ Р.С.Гарифуллин: Автореф….канд.экон.наук.- СПб., 2008.- 23с.